12.16 부동산대책 요약 정리

11월 분양가상한제 적용 지역 발표 후 한달 만에 추가 대책이 나왔습니다. 집값 안정을 위한 주택시장 규제 방침에 대한 재확인이라고 보시면 되겠고 핵심만 간단하게 정리하였으니 금일 13시 배포된 주택정책과 자료를 참고하시기 바랍니다. 그 중 향후의 부동산 시장에 바로 영향을 미칠만한 주택시장 안정화방안에 대해서만 정리하였습니다. 

---

1. 투기적 대출수요 규제 강화 

(1) 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출 관리 강화 

① 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화 

(현행) 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출 LTV 40% 적용 중 

(개선) 가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주의 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용  

② 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지 

(현행) 투기지역 투기과열지구에서는 다주택세대에 대하여 대출 금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대하여 LTV 40% 규제 적용 중

(개선) 가계 개인사업자 법인 등 모든 차주 에 대하여 투기지역 투기과열지구의 초고가 아파트 (시가 15억원 초과)를 담보로 한주택구입용 주택담보대출을 금지 
 
※ 재개발, 재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간 (1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용 

③ DSR * (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화

(현행) 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리 
 
(개선) 투기지역 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용 

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화 

(현행) 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택 (공시가격 9억원 초과) 을 구입하는 경우에년 2내 전입하는 것을 조건으로, 주택담보대출 가능 
 
(개선) 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고 투기지역 투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택 세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여 

⑤ 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화 

(현행) 주택임대업 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지 
 
(개선) 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대 

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

(현행) 주택임대업 개인사업자대출에 대하여 RTI 적용중 (1.25배 이상) 

(개선) 투기지역 투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화 

금번 부동산정책은 확실히 강력하네요.

(2) 전세대출을 이용한 갭투자 방지 

① 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화 
 
(현행) 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입 보유 시 전세 대출에 대한 공적보증 (주택금융공사, HUG보증) 은 제한되나 사적 전세대출 보증 (서울보증보험) 의 경우에는 제한되지 않음 
 
(개선) 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입 보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청 
 
② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한 
 
(현행) 금융회사는 전세대출 취급 만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하여 2주택 이상 보유 시 전세대출 보증 만기연장 제한 
 
(개선) 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입 하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수 
 

---

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완 

(1) 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화

① 종합부동산세 세율 상향조정 
 
종합부동산세 세율을 인상 (일반 0.1%p~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택 0.2%p~0.8%p)하여 주택 보유에 대한 과세형평 제고 

② 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향조정 
 
조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 200% -> 300%로 확대 

③ 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대 
 
세대 주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 높여 실수요 주택자 부담 경감 

④ 공시가격 현실화율 제고 

 

(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완 

① 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가 
 
(현행) 1세대 1주택자 (실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용 

(개선) 1세대 1주택자 (실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되 거주기간을 요건으로 추가 
 
* 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4% 로 구분 

* (적용시기) 법 개정 후 2021.1.1 양도 분부터 적용 

② 2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용 (기 발표) 

18년 9.13대책에 따라 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제 (최대 80%) 적용 시행(20.01.01)

③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축 
 
현행 조정대상지역 일시적 주택자는 신규 주택 취득일부터년 이내 기존 주택 양도 시 주택으로 보아 비과세 혜택 

개선 신규 주택 취득일부터 년 이내에 해당 주택으로 전입하고년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택 

* 적용시기 12.17일 (대책 발표일 다음날)부터 새로 취득하는 주택에 적용 
 
* 대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용 

④ 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가 

(현행) 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있으나  소득세법 과 민간임대주택법 에 따른 임대사업자등록을 한 경우 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있음 
 
(개선) 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족 하여야 1세대 1주택 비과세 혜택 
 
* 적용시기 12.17일 대책 발표일 다음날 부터 새로 임대 등록하는 주택에 적용 

⑤ 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함 
 
(현행) 9.13대책에 따라 대출 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함 하고 있으나 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택수에 미포함 
 
(개선) 다주택자가 조정대상지역 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함 
 
* 적용시기 법 개정 후 21.01.01 양도 분부터 적용

⑥ 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 

(현행) 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1년~2년 40%, 2년 이상 기본세율(6~42%) 을 적용하고 있으나 주택 조합원 입주권 포함 은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20% 중과 적용)
 
(개선) 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 
 
(1년 미만 40% -> 50%, 1년~2년 기본세율 -> 40%) 
 
* 적용시기 법 개정 후 21.01.01 양도 분부터 적용 

⑦ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 

(현행) 다주택자가 조정대상지역 주택 양도 시 양도소득세 중과 (2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용 배제 
 
(개선) 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도 하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용 
 
적용시기 12.17일 대책 발표일 다음날 부터 월말까지 양도하는 주택에 적용